Con la pubblicazione sulla G.U. 27.5.2014, n. 121, della Legge n. 80/2014 è stato convertito il DL n. 47/2014, Decreto c.d. “Casa”, che apporta una serie di importanti novità di seguito esaminate.
DENUNCIA LOCAZIONI “IN NERO”
Al fine di recepire (e coordinare) quanto statuito dalla Corte Costituzionale con la sentenza 14.3.2014, n. 50, sono fatte salve le disposizioni previste dall’art. 3, commi 8 e 9, D.Lgs. n. 23/2011 che prevede(va), in caso di omessa registrazione di un contratto di locazione ad uso abitativo o di registrazione del contratto con indicazione di un canone inferiore a quello effettivo, l’operatività di alcune sanzioni “indirette” rappresentate dalla fissazione ex lege:
- della durata del contratto in 4 anni (più eventuali altri 4);
- del canone di locazione in misura pari al triplo della rendita catastale.
- € 10.000
- importo lavori sull’immobile
- stipulati con cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro.
- sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei Comuni con rinuncia all’aggiornamento ISTAT del canone di locazione o assegnazione.
- non risulti locata ovvero data in comodato;
- sia posseduta a titolo di proprietà o di usufrutto.
- il divieto per l’acquirente di rinunciare alle tutele previste “dal presente decreto” (trattasi in particolare della prestazione di garanzia fideiussoria e della polizza assicurativa decennale);
- la nullità di qualsiasi clausola contraria da intendersi eventualmente come “non apposta”.
Rimangono quindi “salve”, fino al 31.12.2015, le tutele previste a favore degli inquilini (canone ridotto) che abbiano denunciato l’esistenza di un contratto di locazione “in nero”. In altre parole sono sospesi gli effetti derivanti dalla citata sentenza n. 50.
LOCAZIONI ALLOGGI SOCIALI E REDDITO D’IMPRESA
È confermato che i redditi derivanti dalla locazione di alloggi sociali non concorrono alla formazione del reddito d’impresa nonché del valore della produzione netta nella misura del 40%.
ABOLIZIONE DEL DOPPIO LIMITE PER IL BONUS MOBILI
Come noto, il DL n. 63/2013, Decreto c.d. “Energia” ha previsto, in capo ai soggetti che usufruiscono della detrazione per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, la possibilità di beneficiare della detrazione IRPEF del 50% per le spese sostenute per l’acquisto di mobili nonché di grandi elettrodomestici di cui alle categorie A+ (A per i forni) finalizzati all’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione.
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L’importo massimo agevolabile di € 10.000 si aggiunge alla soglia massima di € 96.000 prevista per gli interventi di recupero edilizio. |
La Finanziaria 2014, oltre a prevedere la proroga della detrazione al 31.12.2014, dispone(va) che la spesa agevolabile non poteva essere superiore a quella sostenuta per i connessi lavori di ristrutturazione dell’immobile.
Il Decreto c.d. “Salva Roma–bis”, prevedeva l’abrogazione della predetta limitazione contenuta nella Finanziaria 2014. Tale disposizione, decaduta a seguito della mancata conversione del citato DL n. 151/2013, non era stata riproposta nel testo originario del Decreto in esame, con la conseguente riviviscenza di quanto introdotto dalla Finanziaria 2014 (ossia limite di spesa di € 10.000 e limite delle spese dei lavori di recupero effettuati sull’immobile).
Ora, in sede di conversione è stata inserita un’esplicita disposizione che cancella la predetta limitazione. Con riguardo alle spese sostenute dal 6.6.2013 al 31.12.2014 per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici l’unico limite è quello di € 10.000.
DISPOSIZIONI IN MATERIA DI CEDOLARE SECCA
Riduzione cedolare contratti a canone concordato
È confermata la riduzione al 10% della cedolare secca per i contratti a canone concordato,limitatamente al quadriennio 2014-2017.
In sede di conversione è stata confermata anche l’estensione della possibilità di optare per il regime della cedolare per i contratti di locazione di unità abitative:
Estensione cedolare 10% nei comuni colpiti da calamità naturale
In sede di conversione è stata estesa la possibilità di fruire della suddetta aliquota agevolata del 10% anche ai contratti di locazione stipulati nei Comuni per i quali è stato deliberato lo stato di emergenza “negli ultimi cinque anni precedenti” il 28.5.2014.
Elenco comuni ad alta tensione abitativa
In sede di conversione è stato previsto l’aggiornamento da parte del CIPE, entro il 26.6.2014, dell’elenco dei Comuni ad alta tensione abitativa (30 giorni dal 28.5.2014).
IUC E IMMOBILI POSSEDUTI DA NON RESIDENTI
In sede di conversione è stata soppressa la possibilità per i Comuni di assimilare ai fini IMU all’abitazione principale l'unità immobiliare posseduta in Italia, a titolo di proprietà o di usufrutto, da “italiani non residenti”, a condizione che la stessa non risulti locata.
Contestualmente il Legislatore ha comunque disposto, con decorrenza dal 2015, l’assimilazione all’abitazione principale dell’unità immobiliare (“una ed una sola”)posseduta dai predetti soggetti, iscritti all’AIRE e già pensionati nei rispettivi Paesi di residenza, purchè la stessa:
Inoltre, con riguardo alle suddette unità immobiliari il comma 2 del citato art. 9-bis prevede l’applicazione di TARI e TASI, per ciascun anno, in misura ridotta di 2/3.
NOVITà IN MATERIA DI diritti patrimoniali acquirenti immobili
In sede di conversione è stato modificato il D.Lgs. n. 122/2005 contenente la disciplina delle tutele dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire.
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Si rammenta che le tutele previste ex D.Lgs. n. 122/2005 a favore degli acquirenti si applicano ai “contratti aventi ad oggetto il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili per i quali il permesso di costruire o altra denuncia o provvedimento abilitativo sia stato richiesto” dal 21.7.2005. |
Inderogabilità delle tutele e divieto di rinuncia pattizia
Con riguardo all’applicabilità delle tutele in esame con l’inserimento del nuovo comma 1-bis all’art. 5 è stato disposto:
Estensione diritto prelazione al coniuge
L’art. 9, comma 1, D.Lgs. n. 122/2005, riconosce in capo al promissario acquirente che ha “ricevuto” l’immobile e lo ha adibito ad abitazione principale “per sé o per un proprio parente in primo grado”, il diritto di prelazione nell'acquisto dell'immobile al prezzo definitivo. In sede di conversione è stata prevista la possibilità che tale diritto di prelazione scatti anche nel caso in cui l’immobile sia stato adibito ad abitazione principale del coniuge dell’acquirente, in precedenza escluso.
Limiti all’azione revocatoria
Con riguardo all’azione revocatoria fallimentare per gli atti a titolo oneroso che hanno per effetto il trasferimento della proprietà / altro diritto reale di godimento di immobili da costruire, l’art. 10, D.Lgs. n. 122/2005 ne esclude l’esperibilità allorché “l'acquirente si impegni a stabilire, entro dodici mesi dalla data di acquisto o di ultimazione degli stessi, la residenza propria o di suoi parenti o affini entro il terzo grado, se posti in essere al giusto prezzo da valutarsi alla data della stipula del preliminare”.
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L’azione revocatoria è infatti finalizzata a ottenere la declaratoria di inefficacia delle cessioni poste in essere al ricorrere di determinati presupposti e la suddetta limitazione risulta dunque migliorativa della tutela contrattuale dell’acquirente. |
Analogamente a quanto sopra, in sede di conversione è stato aggiunto il riferimento anche alla residenza del coniuge dell’acquirente, con conseguente allargamento del limite dell’esperibilità della predetta azione revocatoria fallimentare.
