A decorrere dal 13.9.2014 è entrato in vigore il DL n. 133/2014, Decreto c.d. “Sblocca Italia”, nell’ambito del quale sono contenute, tra l’altro, le disposizioni di seguito illustrate.

La registrazione dell’atto contenente la riduzione del canone di locazione in essereè esente da imposta di registro e di bollo.

Pergli acquisti di unità immobiliari,effettuati dall’1.1.2014 al 31.12.2017, da parte di persone fisiche non esercenti attività commerciali (privati) è possibile usufruire di una specifica deduzione dal reddito complessivo.

In particolare, l’agevolazione spetta con riferimento alle spese:

• di acquisto di unità immobiliari di nuova costruzione o oggetto di ristrutturazione ex art. 3, comma 1, lett. d), DPR n. 380/2001, cedute dalla stessa impresa costruttrice / ristrutturatrice e da cooperative edilizie o da quelle che hanno effettuato il predetto intervento;
• per prestazioni di servizi, dipendenti da un contratto d’appalto per la costruzione di unità immobiliari su aree edificabili possedute prima dell’inizio dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori.

Caratteristiche dell’immobile agevolato

La nuova agevolazione è riconosciuta a condizione che l’unità immobiliare:

• sia a destinazione residenziale “non di lusso”; sono infatti agevolati gli immobili di categoria catastale A, ad eccezione di A/1, A/8 e A/9;
• non sia localizzata nelle zone omogenee classificate E di cui al DM n. 1444/68, ossia non si tratti di costruzione in parti del territorio destinate ad usi agricoli;
• consegua prestazioni energetiche di classe A o B nazionale ovvero in base alla relativa normativa regionale;
• sia destinata entro 6 mesi dall’acquisto / ultimazione dei lavori alla locazione per almeno 8 anni e sempreché tale periodo abbia carattere continuativo, la deduzione non viene meno se, per motivi non imputabili al locatore, il contratto di locazione si risolve prima del decorso del suddetto periodo e ne viene stipulato un altro entro 1 anno dalla data della risoluzione del precedente contratto.

Con riferimento alla locazione è altresì necessario che:

-      non sussistano rapporti di parentela entro il primo grado tra locatore e locatario;

-      il canone di locazione non sia superiore a quello definito exart. 2, comma 3, Legge n. 431/98 (c.d. contratti a “canone concordato”), dalla convenzione-tipo ex art. 18, DPR n. 380/2001 o ex art. 3, comma 114, Legge n. 350/2003 (contratti a “canone speciale”).

Misura e modalità di fruizione dell’agevolazione

La nuova deduzione spetta:

• nella misura del 20% del prezzo di acquisto dell’immobile risultante dall’atto di compravendita, ovvero dell’ammontare complessivo delle spese di costruzione attestate dall’impresa che ha eseguito i lavori;
• fino ad un ammontare massimo complessivo di spesa di € 300.000.

La deduzione può essere usufruita anche in caso di acquisto / realizzazione di più unità immobiliari da destinare alla locazione, fermo restando il predetto limite di spesa (€ 300.000).

La deduzione varipartita in 8 quote annuali di pari importo edè riconosciuta a decorrere dall’anno in cui è stipulato il contratto di locazione e non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste per le medesime spese.

Con un apposito Decreto saranno definite le ulteriori disposizioni attuative dell’agevolazione in esame.

Per i contratti (diversi dai leasing), con cui il conduttore (potenziale acquirente) ottiene l’immediata disponibilità dell’immobile,con diritto di acquistarlo entro un termine determinato “recuperando” i canoni di locazione versati per il godimento dello stesso (c.d. “rent to buy”),è prevista l’applicazione dell’art. 2645-bis, C.c. relativo alla “Trascrizione di contratti preliminari”.

Come disposto dal comma 3 del citato art. 2645-bis, gli effetti della trascrizione del preliminare cessano, se entro 1 anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo e in ogni caso entro 3 anni dalla trascrizione del preliminare, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che comunque costituisce esecuzione del contratto preliminare.

Per i contratti in esame il predetto termine triennale è esteso a tutta la durata del contratto e comunque per un periodo non superiore a 10 anni.

In caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni (fissati dalle parti), non inferiore ad 1/20 del numero complessivo degli stessi, il contratto si risolve.

Risoluzione per inadempimento

In caso di risoluzione del contratto per inadempimento:

• del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali;
• del conduttore, il concedente, oltre ad aver diritto alla restituzione dell’immobile, acquisisce i canoni a titolo di indennità, salvo patti contrari.

Al fine di diversificare l’offerta turistica e favorire gli investimenti volti alla riqualificazione degli esercizi alberghieri esistenti, è prevista l’emanazione di un apposito Decreto che individuerà le condizioni di esercizio dei c.d. “condhotel”, ossia degli esercizi alberghieri aperti al pubblico, a gestione unitaria, composti da una o più unità immobiliari ubicate nello stesso Comune o da parti di esse, che forniscono alloggio, servizi accessori ed eventualmente vitto, in camere destinate alla ricettività e, in forma integrata e complementare, in unità abitative a destinazione residenziale, dotate di servizio autonomo di cucina, la cui superficie non può superare il 40% della superficie complessiva dei compendi immobiliari.

Nel predetto Decreto attuativo saranno stabiliti anche i criteri e le modalità per la rimozione del vincolo di destinazione alberghiera in caso di interventi edilizi su alberghi esistenti e limitatamente alla realizzazione della quota delle unità abitative a destinazione residenziale.

Sono modificatele disposizioni che prevedono il riconoscimento di uno specifico contributo ai soggetti che:

• acquistano, dal 14.3.2013 e fino al 31.12.2015, in Italia, anche tramite leasing, un veicolo nuovo a basse emissioni (a trazione elettrica, trazione ibrida, GPL, metano, biometano, biocombustibile e idrogeno che produce emissioni di anidride carbonica non superiori a 120 g/km e ridotte emissioni di ulteriori sostanze inquinanti). Il Decreto in esame:

-     richiede ora che intervenga, oltre all’acquisizione, anche l’immatricolazione del veicolo;

-     prevede il riconoscimento del contributo per i veicoli acquistati ed immatricolati “a partire dalla data di operatività della piattaforma di prenotazione dei contributi, resa nota per gli anni 2014 e 2015 sul sito www.bec.mise.gov.it , e fino al 31 dicembre 2015”;

• consegnano, per la rottamazione, un veicolo della medesima categoria di quello nuovo di cui sono proprietari o utilizzatori (in caso di leasing). Con la modifica introdotta, non è più richiesto che detto veicolo:

-     sia intestato da almeno 12 mesi dalla data di acquisizione del nuovo veicolo;

-      risulti immatricolato da almeno 10 anni prima della data d’acquisto del nuovo veicolo.

Sono inoltre modificate:

• le categorie del Codice della strada di appartenenza dei veicoli (automobili, veicoli commerciali leggeri, ciclomotori, motoveicoli e quadricicli), agevolabili. Le previgenti categorie (L1, L2, L3, L4, L5, M1, N1, L6e, L7e) sono sostituite dalle seguenti: L1e, L2e, L3e, L4e, L5e, M1, N1, L6e, L7e;
• le misure del contributo riconosciuto. Lo stesso, infatti, precedentemente pari al 15% - 20% del prezzo di acquisto del veicolo è ora riconosciuto fino al 15% - 20%.

Non è stato invece modificato l’importo massimo di contributo, differenziato a seconda della quantità di anidride carbonica emessa e dell’anno di acquisto.

Si rammenta che il contributo in esame è:

• riconosciuto all’acquirente del veicolo dal venditore “mediante compensazione con il prezzo di acquisto”;
• rimborsato al venditore dalle imprese costruttrici / importatrici le quali lo “recuperano” quale credito d’imposta utilizzabile in compensazione.

Nel testo definitivo del Decreto in esame non è contenuta l’“annunciata” proroga delle detrazioni 50% (recupero patrimonio edilizio) e 65% (risparmio energetico) in scadenza il 31.12.2014. Le stesse dovrebbero trovare collocazione nell’ambito della Finanziaria 2015.